Cena mieszkania: co na nią wpływa?

Kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego. Do dyspozycji mamy kilka – kilkanaście porównywalnych ofert, które różnią się jednak od siebie ceną. Co na nią wpływa? Czy podobne lokale w obrębie budynku lub osiedla mogą mieć inną wartość? Czy lokalizacja inwestycji ma duży wpływ na cenę metra mieszkania? Postaramy się odpowiedzieć na te pytania, zapraszamy do lektury.

Genius loci: +30 do wartości

Miejsce inwestycji ma przemożny wpływ na końcową cenę metra mieszkania. Dobra lokalizacja jest bardzo pożądana i niemal zawsze gwarantuje deweloperowi sukces komercyjny. Tym bardziej, że w atrakcyjnych miejscach z reguły najtrudniej jest pozyskać teren pod budowę. Atrakcyjnie położone lub modne dzielnice mogą podwyższyć cenę mieszkania nawet o 30 % jego wartości, bo mają doskonale rozwiniętą infrastrukturę drogową, komunikacyjną, administracyjną, usługową itp. Klientów często nie odstrasza nawet gorszy komfort życia: te lokalizacje z reguły skupione są w centrum i wokół centrum miast, gdzie jest hałas, ruch i smog, również świetlny.

 Poszukując mieszkania z rynku pierwotnego w atrakcyjnej cenie warto jest pominąć najbardziej kuszące i modne miejsca, a rozejrzeć się za osiedlem zbudowanym w odleglejszych dzielnicach lub nawet leżących już za granicą aglomeracji – mówi nam ekspert firmy deweloperskiej EKOBUD. – Takie miejsca oferują więcej terenów zielonych, mniejsze natężenie ruchu drogowego, wspólnotę sąsiedzką o zbliżonym wieku i podobnej zamożności i – często – dobre połączenie komunikacyjne do centrów miast – dodaje ekspert.

Budynek i okolica mogą podwyższyć cenę

Sama bryła budynku oraz otaczające inwestycję tereny również mają znaczenie dla cen mieszkań. W cenie są nowoczesne inwestycje, które zapewnią mieszkańcom wygodę i komfort życia: budynki zbudowane są z cegły zamiast z prefabrykatów, ich kubatura nie jest zbyt duża (wysokie i mające dużo mieszkań budynki mają niższą cenę za metr powierzchni), a sama konstrukcja budynku dostosowana jest do współczesnych potrzeb lokatorów – domy posiadają przestronne klatki schodowe, windy (jeśli trzeba), do tego garaż lub przypisane do lokalu miejsca parkingowe, monitoring i (nierzadko) ochrona, ponadto uporządkowana jest okolica z zagospodarowaną zielenią, obiektami małej architektury i placem zabaw dla najmłodszych. Jeśli już mowa o okolicy – większą popularnością (i wyższą ceną) będą się cieszyć tereny, w których jest ustalony Plan Zagospodarowania Przestrzennego (wiadomo czy nie będzie w pobliżu inwestycji jakiegoś uciążliwego sąsiada, np. trasy szybkiego ruchu, zakładu przemysłowego, cmentarza itp.). Budynek usytuowany przy dużym ciągu komunikacyjnym będzie oferował mieszkania tańsze, niż analogiczny w łonie tej samej inwestycji, ale stojący nieco na uboczu.

Unikalne cechy mieszkania

Dochodzimy wreszcie do samego mieszkania. Mieszkania deweloperskie oferują kupującym możliwość samodzielnego ich wykończenia – w stanie deweloperskim są pozbawione wielu udogodnień, a zatem tańsze w zakupie od lokali wykończonych pod klucz lub z drugiej ręki. Do tego można na etapie budowy zaplanować nieco inny rozkład pomieszczeń, co dla nabywców jest dużym ułatwieniem przy późniejszym dostosowywaniu do własnych potrzeb i jednocześnie niemałą oszczędnością. Wpływ na cenę mieszkania będzie miała kondygnacja, na której znajdzie się kupowany lokal. Atrakcyjniejsze są lokale położone na pierwszym, drugim i trzecim piętrze; generalnie im wyżej, tym wartość maleje (oczywiście przy założeniu, że porównuje się podobnej wielkości i zbliżonego standardu mieszkania). Mieszkania na parterze są w cenie, jeśli przypisany jest do nich ogródek; część kupujących obawia się jednak mieszkania na parterze ze względu na większe ryzyko włamania. Standard mieszkania wyznaczają udogodnienia, które oczywiście podnoszą cenę metra takiego lokalu. Balkon czy taras to dodatkowa przestrzeń, za którą trzeba zapłacić ekstra, to samo plan rozkładowy lokum lub jego okna wychodzące na nasłonecznioną stronę świata, piękną panoramę czy na zieleń. Istotnie na cenę mieszkania wpłynie jego wielkość. Wydaje się to oczywiste, ale… w Polsce najchętniej kupowane są lokale 2-3 pokojowe o wielkości 40-55 m ². Większe mieszkanie może paradoksalnie okazać się tańsze w zakupie (patrząc przez pryzmat ceny metra powierzchni), bo mniej będzie na nie chętnych.